Dans le domaine des projets immobiliers, les mêmes questions reviennent souvent, le plus souvent sur des aspects financiers. Tour d’horizon de ces interrogations.

La capacité d´emprunt ne peut excéder, en général,  33% de vos revenus nets annuels. Concrètement, les mensualités ne peuvent être supérieures au tiers des revenus mensuels nets du ménage : salaires fixes, bénéfices si vous avez une activité non salariée ou loyers perçus si vous êtres propriétaire-bailleur.

Les établissements de crédit raisonnent sur le caractère pérenne de vos revenus et apprécieront notamment les primes, commissions, dividendes ou remboursement de frais pondérés en fonction de votre ancienneté. Un VRP expérimenté verra sûrement ses commissions intégrées dans le calcul de sa capacité d´endettement.

En revanche, ne seront pas pris en compte :

• les pensions alimentaires, trop aléatoires pour être intégrées dans le calcul du taux d´effort
• les allocations familiales et aides au logement, sauf dans le cas de certains prêts réglementés (le prêt accession sociale, par exemple).

Vos crédits en cours (crédits à la consommation, prêt voiture, crédit revolving, etc.) constituent des charges qui seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d´endettement maximal.

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Principe de base : plus c´est court, moins c´est cher. Généralement, la durée moyenne d´un prêt immobilier s´élève à vingt ans. Mais les banques peuvent accorder des prêts sur une très longue durée, jusqu´à trente ans. Cette solution est destinée en priorité aux ménages disposant de revenus limités au départ, ou disposant d´un faible apport personnel. Ils y trouvent l´avantage d´avoir des mensualités mesurées au départ à taux d´intérêt égal.

Il est préférable d´avoir un apport personnel. Plus l´apport sera conséquent, plus le taux sera compétitif. Attention, dans le calcul du bien à acquérir, n´oubliez pas d´inclure les frais annexes de l´opération, à savoir la commission de l´agence immobilière souvent comprise dans le prix de vente du bien ainsi que les frais de notaire(droit de mutation, frais d´acte, débours et honoraires du notaire). Dans certains cas, les banques et établissements de crédit proposent des financements à 100%. En revanche, dans la plupart des cas, le paiement des frais de notaire est exigé par les banques. Pour calculer le montant de votre apport personnel, et en dehors des économies traditionnelles (Sicav, actions, Codevi, héritage, donations…), vous pouvez y inclure le montant de vos prêts acquis grâce à votre Plan d´épargne logement (PEL) ou votre Compte d´épargne logement (CEL). De même, certains prêts réglementés peuvent venir abonder votre apport personnel, tels le prêt 1% logement ou le prêt à taux zéro. En revanche, les mensualités de ces prêts complémentaires s´ajouteront à votre remboursement et rentrent dans le calcul de votre capacité d´emprunt.

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La souscription de l´assurance décès-invalidité est obligatoire lorsque l´on sollicite un prêt immobilier. Généralement, il faut être âgé de moins de 60 ans à la date de souscription et avoir moins de 70 ans au moment du remboursement définitif du crédit. Cette assurance prend en charge le remboursement des mensualités en cas de décès de l´emprunteur. Elle permet ainsi à l´établissement prêteur de se protéger et aux héritiers de l´emprunteur de ne pas être tenu de la dette de ce dernier. La garantie joue également dans le cas d´une invalidité permanente et définitive du souscripteur. Le coût de cette assurance représente, en moyenne, entre 0,4 et 0,5% par an du capital initialement emprunté. Facultative, l´assurance perte d´emploi couvre l´emprunteur en cas de chômage. Pour bénéficier de ce type de couverture, le souscripteur doit être salarié et pouvoir bénéficier des prestations Assedic, travailler sous contrat à durée indéterminée dans une même entreprise depuis au moins six mois, voire un an, ne pas être en période d´essai, de préavis ou de préretraite et ne pas démissionner de son plein gré.

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Oui : dix jours selon la loi Scrivener (1979), renforcée par la loi Neiertz (1989). Le délai de réflexion démarre après la réception de l´offre de prêt, jour de réception non compris. L´emprunteur, et les cautions éventuelles, doivent retourner l´offre de crédit avec mention de l´acceptation par courrier, cachet de la poste faisant foi. Jusqu´à l´acceptation de l´offre par l´emprunteur, aucun paiement ne peut avoir lieu. Il est à noter que l´offre de crédit de l´établissement financier est valable au minimum pendant trente jours. De fait, l´emprunteur dispose d´un délai de réflexion supplémentaire de vingt jours.

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Une fois les négociations bouclées avec l´établissement financier, l´offre de prêt est envoyée par courrier, en trois exemplaires à l´emprunteur. Ce dernier dispose d´un délai de dix jours à compter de la réception de l´offre, voire de trente jours, durée pendant laquelle l´offre de prêt émise demeure valable. Une fois l´accord donné (par courrier toujours), une date de signature doit être convenue avec le notaire, réunissant le vendeur et l´acquéreur du bien. C´est au moment de la signature définitive de la transaction que les fonds seront débloqués chez le notaire.

L´établissement financier peut vous refuser un prêt, notamment s´il juge votre situation trop risquée. Les éléments qu´il prendra en compte seront votre stabilité et ancienneté professionnelles, votre capacité d´épargne (par exemple si vous êtres détenteur d´un PEL), le montant de votre apport personnel, le taux d´endettement et même quelquefois la qualité du bien que vous envisagez d'acheter. Il faut savoir également que les banques sont obligées de consulter l´ensemble des fichiers à risques – et en particulier celui de la Banque de France. Une inscription sur l´un de ces fichiers ne vous permettra pas de mener à bien votre projet de financement immobilier.

Si vous êtes susceptible de revendre le logement avant le terme de l´emprunt, ou si vous estimez être en mesure de rembourser avant l´échéance du prêt, vous devrez acquitter des pénalités pour remboursement anticipé. Ces dernières ne peuvent excéder 3 % du montant du capital dû à la date de remboursement. Certaines formules de prêts, en particulier les prêts à taux variables, prévoient des pénalités moins élevées, voire aucune pénalité. Sinon, négociez-le à la signature du prêt !